주택 담보 대출 규제 기준

안녕하세요. 요즘 부동산 이야기가 정말 말이 많은데요. 투기 과열이라고 할정도로 집값이 천정부지로 솟구치고 있는 상황입니다. 이런 상황에서 MZ세대에서는 영끌족, 즉 있는돈 없는 돈을 끌어모아 집을 사는 방향이 많아졌고 선당후곰이라는 말과 함께 청약은 넣고 보자는 추세가 생겼습니다. 하지만 이것도 잠시 정부에서는 주택 담보 대출을 규제하고 새로운 기준을 내어놓고 있는데요. 작년까지는 주택담보대출로 집을 사는 사람이 많았는데. 올해는 이마저도 힘들것으로 보입니다.

오늘은 2022년에 바뀐 주택 담보 대출 기준을 확인하고 규제는 어떤식으로 변화 하였는지 확인해보겠습니다.

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주택담보대출한도(LTV)와 DSR 규제

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2022년 새해부터 주택담보대출 규제 때문에 많은 분들이 걱정이 많을것이라고 생각합니다. 모두 집값이 더욱 오르기던에 똑똑한 한 채를 갖기 위해서 준비하고 있는데요. 이때 반드시 필요한 용어인 주택담보대출(LTV)과 더불어 총부채상환비율(DTI), 총부채원리금상환비율(DSR)에 대해 먼저 알아보고 마지막에는 2022년에 달라지는 주택담보대출한도까지 알아보겠습니다.

◈ 주택담보대출 (LTV : Loan to Value Ratio) 이란?
주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율입니다. 만약, 주택담보대출비율이 60%이고, 3억짜리 주택을 담보로 돈을 빌리고자 한다면 빌릴 수 있는 최대금액은 1억 8천만원(3억×0.6)이 됩니다.

 

이를 수식화 하면 다음과 같이 되겠습니다.
LTV = (주택담보대출금액 + 선순위채권 + 임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금) / 담보가치

◈ 비규제지역 주택담보대출 비율 : 70% or 60%
투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역이 아닌 비규제지역의 아파트 담보대출 비율(LTV)은 무주택자의 경우 70%, 1주택이상은 60% 입니다.

◈ LTV를 올리면 자산가치 비율이 높아지며 대출의 한도가 증가합니다.
◈ LTV를 내리면 자산가치 비율이 낮아지며 대출의 한도가 줄어듭니다.

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주택담보대출한도

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주택담보대출을 받기 위해서는 우선 집값이 9억원 초과인 집과 9억원 이하의 집으로 먼저 나눈어 놓고 고민을 해야합니다. 또한 주택 소유 여부에 따라서도 다른데요. 원칙적으로 이미 주택을 보유하고 있는 사람은 주택담보대출이 나오지 않습니다. 때문에 아래에 설명하는것은 모두 무주택 세대 기준이라는 점 참고하시길 바랍니다.

◈ 시가 9억원 이하
9억 이하 주택에 대한 주택담보대출 규제는 아주 복잡하게 설계되어 있습니다. 실수요자인 무주택자에 대한 대출규제를 완화하는 과정에서  6억, 5억, 8억 구간이 생겨나면서 대출비율이 세분화되어 복잡하게 되었는데요. 요약하자면 투기과열지구에서 9억원 이하 주택의 규제지역에서 무주택자에게는 6억이하 아파트의 경우 +10% 우대되어 LTV가 60%까지 적용되고 조정대상지역의 5억 이하인 경우 70%까지 주담대출이 가능합니다 .

투기과열지역 : 40%/ 조정대상지역 : 50% / 이외 지역 : 70% 까지 대출이 나오고 있는 상황입니다. 

단, *서민 실수요자의 경우는 아래와 같이 주담대 비율이 달라지는데요.
투기과열지역 : (~6억원 주택) 60% (6억~9억 구간) 50%
조정대상지역 : (~5억 원 주택) 70% (5억~8억 구간) 60%
이외 지역 : 70%

◈ 서민 실수요자란?
부부 합산 연소득 9,000만 원 이하(생애 최초 구입자 1억 원 미만)의 무주택세대주로 주택 가격 8억 원 이하 구입 시 적용 (투기과열지구는 9억 원 이하) *최대 4억 원 한도

◈ 시가 9억원 초과 (고가주택)
​9억부터 15억 구간의 아파트 주택담보대출비율은 규제지역이 비규제지역에 비해 큰 폭으로 제한되고 있습니다. 해당 구간의 주택담보대출 비율은 투기지역,투기과열지구에서 모든 차주는 LTV 20%를 적용받습니다.

투기과열지역 : 9억원 구간 40%, 9억 원 초과 분: 20%
조정대상지역 : 9억원 구간 50%, 9억 원 초과 분: 30%
이외 지역 : 시가 9억원 이하 기존과 동일

◈ 시가 15억 초과 (초고가 아파트)
해당 사항 없음 (주택담보대출 받지 못함)
투기지역, 투기과열 지구의 시가15억을 초과하는 초고가주택에 대해서는 주택담보대출이 사실상 불가한 상황입니다.  비규제지역이나 조정지역은 초고가아파트에 대한 추가적인 대출제한은 없습니다.

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2022년주택담보대출규제

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◈ 총부채상환비율 (DTI) 이란?
금융부채 상환능력을 소득으로 따진뒤에 대출한도를 정하는 계산 비율을 말합니다. 이것은 대출 상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한하기 위해 실시하는 계산인데요. 즉, 한 해 동안 은행에 갚아야 할 원리금이 연소득의 정해진 비율을 초과해서는 안되게 설정한 것입니다. 

예를 들어, 연봉(실수령액) 8000만원인 사람이 연간 대출 상환액이 4천만 원이라면 DTI는 50%입니다.

◈ 총부채원리금상환비율 (DSR) 이란?
대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 말하는 것인데요, 연간 총부채 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눠 산출하게 됩니다.

DSR = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연간 소득

즉, 개인이 받는 모든 대출의 연간 원리금을 연소득으로 나눈 비율을 말합니다. 대출은 주택담보대출, 신용대출, 카드론, 자동차 할부, 학자금 대출 등 모든 대출을 포함합니다.

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2022 DSR 규제 40%

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2022년부터 1월부터 대출액이 2억 원을 초과하면 DSR 규제가 적용됩니다. 그렇다면 이게 무엇을 의미 할까요??

만약, 연봉이 5000만원에 금리 3.% 마이너스 통장 5000만원을 갖고 있는 사람이 서울에서 8억원 아파트를 매수한다고 한다면 아래와 같이 받을 수 있는 금액이 달라지게 됩니다.

◈ 기존 주택담보대출 (투기과열지구 40%) : 3억 2천만원
◈ DSR 40% 규제 : 2억 8천만원 정도로 줄어들게 되는것인데요.

이때문에 영끌을 하더라도 매수할때 금액이 부족할수도 있다는 것입니다. 또한 위는 단적으로 연봉 5000만원에 초점이 맞춰저 있지만 현재 집을 사려하는 실수요자들의 연봉이 5000만원보다 적을것으로 예상됩니다. 그렇다면 초년생을 기준으로 연봉 3000~3500만원이라면 30~40%적은 대출이 나오는것입니다.

2022년DSR규제 적용 제외 대상
◈ 소득 외 상환 재원이 인정되는 대출 : 전세자금대출, 보험계약 대출 등
◈ 정책적 목적의 대출 : 서민금융상품, 정부 및 지자체 협약 대출, 자연 재해 지역 등에 따른 긴급 대출 등
◈ 소액대출(300만원 미만) 등 기타 적용 실익이 크지 않은 경우입니다.

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